销网签咨询价格合理

广州二手房卖家-房屋抵z押情况，过户前涂销了算违-？

  下面这个-中，卖家-了房屋同时存在银z行抵z押和个人抵z押两种抵z押的情况，买家认为自己受了欺-，-解除合同。如下面这个-，二手房买家为了提供-z款金额，网签价格高出实际交易价格。后卖家在合同约定的期限内涂销了全部抵z押。本案中，卖家认为买家未按合同约定时间付款构成违约，买家认为卖家-房屋抵z押情况构成违约，那么到底是谁构成违约呢?

律师解答：严格地说来，卖家只要在合同约定的期限内涂销了抵z押，就不构成违约，买家未按合同约定时间付款，构成违约。《合同》亦为对李某办理“抵z押银z行办理提前还-手续”作出约定。但法z院认为卖家未完全-抵z押情况也存在过错，且房屋价格上涨卖家没有损失，遂判z决卖家只需退回定金，双方-承担违约责任。本律师注意到，近年法z院判z决的很多二手房买卖-，终认定合同无法履行的过错在买家，但因-上涨，合同解除卖家的损失已得到弥补而判z决买家不用承担违约责任，此种判z决为了社会和谐而直接取消了违约方的违约责任，这是法z院作为司z法-的-考虑，如果是通过仲裁，一般不会有这种情况，违约了就要承担违约责任。

判z决书节选：

关于合同解除后的责任承担问题。根据电话记录显示，李某在与敖某的通话中并未提出刘某未经其许可、没有-权而不同意履行合同，且其陈述实际于2017年3月十几号和刘某一起去交契税交资料以办理房地产权证，但只是以涉案房屋产权证未出为由要求解除合同，并按现时价格重新签订合同。首先，如上所述，李某在《合同》签订时并无告知姚某涉案房屋已抵z押给个人存在不当，姚某亦已就此-要求李某返还其已支付的定金，李某虽在姚某-后涂销抵z押，但姚某-后《合同》能否继续履行处于不确定状态，姚某在-后-继续履行《合同》不能只归责于姚某一方。其次，在姚某-要求李某返还定金后，李某在2017年9月1日涂销涉案房屋的抵z押权并未超过《合同》约定的办理提前还-的时间，姚某亦未举证证明涉案房屋的抵z押权被涂销后继续履行合同存在实质障碍，姚某-继续履行合同亦有一定不当。后，虽李某主张因《合同》没有履行致使其在另行购房时产生额外支出，但上述支出并非姚某订立合同时预见到或者应当预见到的《合同》无法履行可能造成的损失，且涉案房屋所在区域的-已实际上涨，李某的相关损失亦可得到一定弥补。综上，因姚某与李某双方对合同的解除均存在一定过错，合同解除后李某应向姚某退还姚某已支付的定金800000元。因双方对于合同的解除均存在一定过错，姚某诉请李某支付定金利息、中介费、网签费及按揭费，并诉请合某公司承担连带责任依据不足，法z院不予支持；李某反诉要求没收定金800000元以及要求姚某赔偿借z款利息、税费损失、中介费损失亦依据不足，法z院不予支持。

广州二手房买家-z款金额不足，卖家能解除合同吗？

张静律师解答:按照合同约定的时间履行付款义务是二手房买家的主要义务，如果买家因各种原因无法-z款或者-z款金额不够，应当自己解决问题补齐金额，卖家没有义务配合其办理其他超出合同约定范围的-z款，如到期不能付款，则卖家可以解除合同。律师解答：经济适用房满5年可上市交易，五年-交易期限的起算日期为签订购房合同之日。如下面这个-，买家-自己名下已有房屋在还-z款的事实，导致7成-z款降至只能-z款3成。买家要求卖家配合其办理装修-来凑齐-z款金额，该要求超出合同约定，卖家当然有权-并解除合同。

房屋买卖合同是出卖人转移房屋所有权于买受人，买受人支付-款的合同。本案的李某、邢某就涉案房屋签订《合同》，邢某作为-款的付款义务人，应对自己的付款能力、付款方式做出合理预判，以-《合同》得以顺利履行。涉案《合同》明确约定-款中的247万元，由邢某以银z行按揭-z款的方式支付，该约定是双方当事人的真实意思表示，-有效，对双方均有约束力。邢某因自身原因无法办理247万元的银z行按揭-z款，其提出办理四成装修-z款的方式，与合同约定不符，李某有权-。在邢某无法按照合同约定的付款方式付款的情况下，李某出于交易安全的考虑，提出要求邢某对购房资金做第三方-或提供-证明，该要求合理-，但邢某对此未作出正面回应。打显示公平的风险非常大，除非卖家常年居住国外且买家是中介这种情况，其他情况法z院一般不支持显示公平。在李某对交易安全提出质疑的情况下，邢某在履行过程中一直未向李某出示其有付款能力的证据。在-款能否支付处于不确定的情况下，李某的合同权利处于难以保障的状态，其有权行使不安抗辩权，并要求解除合同。

广州中介做买家买客户的房产，合同能撤销吗？

  张律师解答：若中介利用自己的优势-，故意向客户-房屋的真实价值，购买其房屋，则合同可撤销。

相似案例：

卖家吴某香港居民与买家于某2016年签订房屋买卖合同。约定：成交价140万元，定金10万元，--为成交价的20%即28万元。后吴某从其他中介处得知交易价格明显低于市场价格，且于某本人即为中介方员工，于是微信通知中介方终止交易，-接受定金。于某仍转账支付吴某购房定金10万元。后于某诉至法z院，要求被告吴某支付-28万元并退还定金10万元。律师解答：问：房屋买卖合同中出卖人-，出卖人与买受人签订的合同是否仍有效，房屋继承人是否有协助过户的义务。被告吴某提起反诉，以受欺诈、合同显失公平为由要求撤销《房产买卖合同》。诉z讼过程中，经龙岗法z院委托评估公司评估，签约日涉案房屋市场价为2230011元。

法z院经审理认为：吴某是香港居民，长期居住在香港，对于深圳市房地产市场交易价格的了解程度相对于曾经从事过房地产中介未能查明签约时为中介方员工的于某而言相对弱势，涉案房产经评估，签订合同之日的市场价格2230011元，相较涉案合同约定的140万元，合同约定的成交价已明显低于市场价的70%，涉案合同显失公平。吴某在签订后及时通知于某取消交易，于某执意交付定金存在一定的主管过错，吴某诉求撤销合同，本院予以支持。遂判z决：撤销原告于某与被告吴某签订的《房产买卖合同》；被告吴某返还原告于某定金10万元。但实践中合同一般不会这样约定，一般是约定延期超过15天另一方才能解除合同的。

广州未取得产权证的房屋能否确认使用权？

    张律师解答：可以。

2010年，刘先生因装修急需现金，李先生建议他将有关房屋临时过户至李先生名下，以李先生名义办理-z款，待刘先生还清-z款后再变更回他名下。随后，双方就上述约定签订了书面的《协议书》，约定该房屋归刘先生所有，刘先生2012年还清-z款后，李先生配合他进行产权过户变更。此种情况下，-人可以要求借z款人或者-人承担付款责任，二没有先后顺序的-。

   但后来，该房屋被-，回迁的房屋尚未办理产权登记，且李先生认为其为-有效的房屋权利人。为此，刘先生将李先生诉至法z院，并向法z院提交水电物业缴-z据、银行按揭-z款存z折原件、房屋钥匙等，请求确认该房屋的回迁房归刘先生所有。相似案例：卖家吴某香港居民与买家于某2016年签订房屋买卖合同。李先生辩称，因该房屋已登记在其名下，且回迁房无产权登记，法z院无权确认该房屋的归属。

本案争议焦点在于：

   未办理产权的房屋是否可以进行物权确认。本案系因未办理产权手续引发的所有权确认-。首先，根据我国《物权法》第十七条规定，不动产权属-是权利人享有该不动产物权的证明，但产权证在诉z讼中只是认定事实的优势证据之一，不是认定房屋权属的证据。律师解答：如果房屋共有人真的不知情，不同意卖房，可以-撤销合同。对于房产属权的认定，应通过产权登记背后的原因行为等来综合认定，若有足够的证据证明-上载明的所有权人并非实际所有权人的话，则法z院应根据民事诉z讼法的相关规定，综合各种证据情况来进行终司z法认定与裁判。

??其次，未取得产权登记的房屋与违z章违z法建筑有本质的区分，根据《民z法通则》等规定，未取得产权登记并不影响对其所有权的确认。后，房屋登记行为本身不赋予权利或者免除义务，也不创设权利或者剥夺权利。第z一百一十五条规定：“当事人可以依照《--担z保法》约定一方向对方给付定金作为-的担z保。房屋所有权证只是行政--申请人提供的登记材料的结果，给予申请人作为产权的证明。

    结合本案，经审理查明，刘先生向法z院提供了当初双方签署的《协议书》、水电物业缴-z据、银行按揭-z款存z折原件、房屋钥匙等证据，以证明其实际-该房-z款并实际居住使用，尽管该房屋回迁后的房屋尚未办理产权登记，但从原因行为等综合考量，法z院认定刘先生是该房屋回迁后房屋的真正权利人，终，法z院支持了刘先生的诉z讼请求。薛卖家又以该合同属于“-串z通，损害银z行的利益”和违反法律、法规规定为由主张合同无效。