改变土地用途咨询常用解决方案

广东村民外出做生意回村后可以要回邻居代耕的土地吗？

俞某全家外出做生意时，将其承包地交给同村村民许某夫妇代为耕种，并口头约定可随时收回。2004 年，俞某回乡后向许某夫妇索要这块耕地，但许某夫妇认为自己耕种这块土地多年，土地承包关系早已发生改变，所以-了俞某的要求。颁发土地承包经营权证或者林权证等-，除按规定收取-工本费外，不得收取其他费用。无奈之下，俞某将许某夫妇告上法庭，要求他们立即退还耕地。法z院审理后，-支持了俞某的诉z讼请求。

我国《农村土地承包法》规定，耕地的承包期限为30 年，承包期内发包方不得收回或随意调整承包地。通过家庭承包取得的土地承包经营权可以采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转，流转的主体是承包方，承包方有权-自主决定土地承包经营权是否流转和流转的方式。农户代表人按照下列情形确定：一土地承包经营权证等-上记载的人。承包方如有稳定的非农职业或者有稳定的收入来源的，经发包方同意，可以将全部或者部分土地承包经营权转让给其他从事农业生产经营的农户(双方应签订书面合同)，由该农户同发包方确立新的承包关系，原承包方与发包方同发包方在该土地上的承包关系即行终止。

　　本案中，俞某-取得了争议土地的承包经营权，因生意繁忙无暇耕种而将承包地临时交给许某夫妇代为耕种，原、被告之间土地承包经营权的流转属于临时代耕性质，而非经发包方同意后的正式转让，俞某仍是该块土地的承包方，被告许某夫妇与发包方之间并没有形成新的承包关系。三-召开本集体经济组织成员的村民会议，讨论通过承包方案。许某夫妇虽因此取得了该块土地的耕种、收益的权利，但这种权利只是临时的，原告俞某可以随时收回。

法z院正是基于以上原因，判z决支持原告要求返还土地承包经营权的请求的。如果原、被告双方签订了土地承包权转让书面合同，并经发包方，即农村集体经济组织的同意，土地的承包关系就会发生转变，原告也就无权要回承包经营权了。

广州租赁村农用地后建房，租赁合同有效吗？

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律师解答：改变了土地的使用性质，租赁合同无效。

判z决书节选：

《--合同法》第五十二条规定：“有下列情形之一的，合同无效：一一方以欺诈、-的手段订立合同，损害-；二-串z通，损害、集体或者第三人利益；三以-形式掩盖非z法目的；如果由承包入随意转让，就可能出现某些人为了欠债还钱或者游手好闲将土地承包经营权转让。四损害社会公共利益；五违反法律、行政z法规的强制性规定。”《--土地管理法》第六十三条规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。”经本院向广州市白云区国土资源和规划局江高国土规划调查，案涉“过某”土地2010年至2016年土地利用现状均为农用地，而案涉《土地有偿使用合同》第z一条约定土地规划为建设用地，第五条、第七条约定投资兴建建筑物及附属设施，因此某四社与徐某签订案涉《土地有偿使用合同》的目的是用于非农建设，在案涉土地性质未有转变的前提下，某四社与徐某该约定违反上述法律的强制性规定，依照《--合同法》第五十二条第五款之规定，-应认定无效。

外村人承包村里的土地合同有效吗？

  律师解答：外村人转宝村民已承包的土地，如该土地村民是通过家庭承包方式取得，则需备案才有效。如该土地是通过-形式发包取得的土地，则不需备案也有效。

判z决书节选：

法z院认为，汤某与何某签订的《土地租用合同》是双方真实意思表示，合同内容也未违反法律、行政z法规的强制性规定，合同-有效，双方应恪守承诺。何某辩称合同因未报发包方备案而无效，-何某所根据的我国《农村土地承包法》第三十七条规定的情形适用家庭承包的土地，而何某出租的是通过-形式发包的土地，二者属不同性质的承包，《农村土地承包法》第四十九条明确规定通过-方式承包农村土地，其土地承包经营权可以-采取转让、出租、入股、抵z押或者其他方式流转，并无转包合同需提交备案的规定，故何某关于合同无效的抗辩不成立，原审法z院不予采纳。转包和出租后，虽然土地不再由土地承包经营权人耕种，但土地承包经营权的主体并没有发生变化。

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